Ze stanoviska ČKA

Vyprojektování a realizace kvalitního rodinného domu, bytového domu anebo obytného souboru je podmíněno jasnou, lapidární a realistickou koncepcí, která je základním podkladem naší práce a tvorby. Účast ČKA na dalším tvůrčím rozvíjení, konkretizaci a realizaci „Koncepce bydlení ČR do roku 2020“ zvláště při vyhodnocování aspektů kvality bydlení a naplňování aspektů kvality bydlení všeobecně, považujeme za jednu z priorit činnosti profesní samosprávy ve smyslu ustanovení § 23 odst. 6 zákona o výkonu povolání architektů, inženýrů a techniků činných ve výstavbě.

Dokument Koncepce bydlení ČR představuje materiál, obsahující řadu cenných informací, a to zejména v souvislosti s hledáním vhodných finančních nástrojů podpory bydlení, jakož i analýzu výsledků dosavadní implementace nástrojů již existujících. Česká komora architektů oceňuje především skutečnost, že se součástí tohoto koncepčního dokumentu stává též soubor nástrojů povahy nefinanční, resp. že tento dokument začíná hledat též cestu ke kvalitě urbánního a krajinného prostředí.

Projednávaný návrh „Koncepce bydlení ČR do roku 2020“ je koncipován do tří ucelených bloků, a to

• dostupnosti,
• stability,
• kvality;

všechny tyto tři bloky jsou nepochybně vzájemně podmíněny a je na místě tuto podmíněnost opakovaně zdůrazňovat a při přípravě prováděcích dokumentů respektovat.

KVALITA URBÁNNÍHO A KRAJINNÉHO PROSTŘEDÍ

Územní, územně technické a stavebně technické parametry (kvalita krajinného, urbánního a architektonického prostředí) jsou dnes nastaveny (právem) tak, že často účinnou a účelnou výstavbu prakticky znemožňují (s jistou nadsázkou lze dokonce konstatovat, že velmi efektivní bytová výstavba měst z konce 19. a počátku 20. století dnes nemá příležitost vůbec vzniknout; obdobně dnes jen v omezené míře a spíše proti směru právní úpravy lze stavět kvalitní a efektivní venkovské osídlení). Stav je takový, že stát na jedné straně ukládá zbytečné povinnosti (technické požadavky, územní regulace), aby na druhé straně jejich splnění kompenzoval finančními pobídkami a podporami z veřejných rozpočtů. Protože bydlení představuje jeden ze základních a v jistém smyslu klíčových parametrů (funkčního) využití a (prostorového/strukturálního) uspořádání území, měl by jím být způsob utváření území poměřován a z něho by měly vycházet zásadní podněty pro nakládání s územím a územní ekonomii, aby jednotlivé navrhované formy podpory dosahovaly cíle a zvolený způsob nakládání s finančními prostředky byl vůbec účelný – například očekávatelné zhoršení dostupnosti bydlení v důsledku rostoucích povinných nároků na provozní energetickou šetrnost; jinak řečeno: ztížení účelné výstavby uplatňováním technických, nebo v jiných případech územních regulací – spíše přeregulací.

Domníváme se, že tématu kvality vystavěného prostředí v souvislosti s prostředím právním, která ovlivňuje bydlení a určuje obsah bytové politiky, by měla být věnována v dokumentu podstatně širší a hlubší pozornost. Obecně konstatujeme, že dokument týkající se základních parametrů bydlení by se měl důsledněji vyrovnat s požadavky, na něž stavebník v praxi narazí – při obnově budov nebo nové výstavbě v historickém prostředí na památkovou péči, v okrajových částech území a v dosud nezastavěném území na ochranu přírody a krajiny, na posuzování zásahů do krajinného rázu a na posuzování vlivu na životní prostředí u bytových staveb (v čemž jsme ve světě asi opravdu zcela jedineční). Inundační území představují sice dnes živý, nicméně přece jen pouze segment problémů, před něž přírodní i kulturní prostředí stavebníky staví.

Parametrem, který v projednávaném dokumentu nutno dopracovat a který považujeme za mimořádně důležitý nástroj rozhodování, je budování kvalitní informační základny a vzdělávání (občanská gramotnost). Angažmá státu ve správě informační základny v oblasti bydlení, to jest v získávání, třídění a šíření informací o bydlení, a to jak z hlediska sledování momentálního vývoje, tak především z hlediska vyhodnocování dlouhodobých trendů a vytváření srovnávacích modelů, považujeme za integrální součást koncepce bydlení. Proto je potřeba připravit celkovou metodiku práce s údaji. Vždyť, nejefektivněji je schopen spravovat společnost ten, kdo má nejlepší informace. Tématem samo o sobě je v této souvislosti propojení jednotlivých databází státních s databázemi ostatních veřejných (veřejnoprávních) institucí.

Má-li snaha státu a municipalit nalézt cestu ke skutečně efektivnímu vynakládání prostředků potřebným, navrhujeme především rozšířit text o soupis základních podrobnějších dokumentů zaměřených na kvalitu bydlení, a to nejen v podobě jednotlivých bytových domů, ale též jejich souborů a veřejných prostranství, která tvoří urbánní základ rozvoje bydlení. Jakkoliv to může vyznívat zdánlivě sporně, jsme přesvědčeni, že kritérium dostupnosti musí být důsledně odvozováno od obou kritérií předchozích – stability a kvality. Z ujasněných právních pravidel a z ujasněných požadavků na kvalitu prostředí lze specifikovat například podmínky a náležitosti pomoci státu při živelních pohromách a předcházení vzniku škod způsobených živelními pohromami a vyhnout se tak kampaňovitým rozhodnutím. Obdobně je tomu s požadavkem na snižování nákladů spojených s bydlením (viz výše ke zvyšujícím se požadavkům na závazné regulace). Mezi odvozené, byť jistě z hlediska sociálního efektu nezanedbatelné jsou další priority, a to vyváženost podpor a zvýšení dostupnosti bydlení pro cílové skupiny, jejichž identifikace vzejde z upřesněných kritérií stability a kvality.

STABILNÍ PRÁVNÍ ÚPRAVA

Za bezprostředně související podmínku, prostupující celým tématem a ovlivňující jakoukoliv budoucí efektivitu považuje ČKA stabilitu práva, a to jak ve veřejnoprávní oblasti (specificky upravující procesy ve výstavbě), tak v soukromoprávní oblasti (nájem, vlastnictví bytu).

Je to právě odstranění právních překážek, které je prvořadě nutno sledovat při vytváření urbánního prostředí přívětivého bydlení, jakož i vzniku kvalitních architektonických děl, rozvíjejících i v historickém prostředí vhodnými formami novou výstavbu, respektujících zachované mimořádné kulturní hodnoty a zároveň nezabraňující vzniku nových urbánních a architektonických vrstev. Obdobný přístup doporučujeme uplatňovat i ve vztahu ke krajině a ochraně jejích cenných přírodních složek.

Odtud bude nepochybně snáze dosažitelná i stabilita institucionální (a to na všech správních úrovních, zejména pak na úrovni správy obecní), stabilita financí, a to jak stabilní portfolio zdrojů financování, tak případné snížení finanční zátěže systému při respektování principu ekonomické přiměřenosti a udržitelnosti veřejných rozpočtů při aplikaci práva EU.

Na podnět ČKA bydlo do koncepce bydlení doplněno

Vzdělávání. Podmínkou porozumění kvalitě vystavěného prostředí je podpora účinnějšího modelu vzdělávání na všech vzdělávacích úrovních, stejně jako podpora vědy a výzkumu v oblasti urbanismu a architektury a péče o krajinu. Podmínkou zvýšení kvality vystavěného prostředí a kvality bydlení je aktivní účast státních i samosprávných institucí, upřednostňujících udržitelná, hospodárná a současně kvalitu zdůrazňující urbanistická a architektonická řešení ve výstavbě a nastavením takových podmínek a hodnotících kritérií, které by takové vlastnosti zdůrazňovaly, zejména v procesu zadávání veřejných zakázek a podpory bydlení, nastavením a zajišťováním vhodných a účelných podmínek a kritérií pro hodnocení způsobů čerpání prostředků z veřejných rozpočtů či z fondů EU pro účely veřejné i soukromé výstavby. Upřednostňována by měla být řešení vyhledaná architektonickými a urbanistickými soutěžemi jakožto transparentním, kvalitu zdůrazňujícím a hospodárným způsobem zadávání veřejných architektonických a urbanistických zakázek či zadávání PPP projektů.

Nedostatečné zdroje aktuálních dat. Zpracování dat s sebou nese jisté zpoždění a zároveň nastává informační vakuum v období po provedeném sčítání. Není nastaven pevný monitorovací systém, který by mohl aktuálně dle požadavků tvůrců politiky bydlení poskytnout požadovaná data v krátkém časovém úseku. Tento nedostatek značně ztěžuje i hodnotící činnost, někdy ji dokonce znemožňuje.

Chybí průběžná informace o aktuální, územně rozčleněné potřebnosti bytů osob, které se neobejdou bez pomoci státu. Naskýtá se možnost využití pro tyto účely střednědobých plánů rozvoje sociálních služeb zpracovávaných kraji a vytvoření systému průběžného monitorování změn bytových potřeb osob v bytové nouzi jako podkladu pro aktualizaci podmínek podpůrných nástrojů.

Kvalita výstavby. Základním stabilizujícím činitelem je kvalitní bydlení, které jako jeden ze základních předpokladů sociální, ekonomické a kulturní stability vystavěného prostředí je podmíněno kvalitní architekturou a urbanismem, kvalitní krajinou a péčí o přírodu v městském a venkovském prostředí. Kvalita architektury včetně urbanismu, jakož i péče o krajinu, je základním a bezprostředně vnímaným ukazatelem kulturní a civilizační vyspělosti země a prostřednictvím kvalitních podmínek pro bydlení významně ovlivňuje postoje a chování každého občana i celé společnosti, a to neustále a ve všech oblastech lidské činnosti, zejména sociální a ekonomické.

Kvalitní architektura a urbanismus jsou významnými prostředky k zajištění trvale udržitelného, hospodárného a harmonického vývoje osídlení šetrného ke kvalitě životního prostředí a ovlivňujícího stav krajiny a přírody. Stabilita bude v blízké budoucnosti vystavena vlivům významných technologických proměn (technologické a materiálové inovace proměňující dosavadní zvyklosti), obdobně jako změn sociálních a kulturních (imigrace), na něž bude nucena pružně a efektivně reagovat. Prosazování vysokého standardu energetické šetrnosti budov, nikoli rozumnou úsporností zdůvodněné, neúměrně zvyšuje pořizovací náklady na bydlení a zvyšuje podstatně práh jeho dostupnosti, aniž zlepšuje jeho kvalitu, takže ve svém důsledku neposlouží vlastníkům ani nájemcům energeticky úsporných bytových staveb, ale pouze dodavatelům zateplovacích systémů a nízkoenergetických technologií.

Podmínkou stability v tomto smyslu je:

1.            dlouhodobě udržitelný technický standard prostředí:

• rozumně šetrné zacházení se základními zdroji (energie, voda, půda, vzduch)
  • snižování energetické náročnosti bydlení
  • snižování spotřeby vody a podpora jejího přirozeného přírodního cyklu
  • podpora technologií snižujících emise CO₂
  • obnovitelnost vstupů (recyklace)
  • zvýšení adaptability prostředí (universalita a flexibilita)
  • stanovení základních technických standardů různých typů zástavby a různých typů prostředí

2.            dlouhodobě udržitelná ekonomická hodnota prostředí:

• diverzita prostředí - přiměřená integrace různých skupin obyvatel (etnicky, zdravotně, věkově, sociálně atd.)
• dostupnost bydlení a podpora sociálně ohrožených (lidé bez domova, osoby se zdravotním postižením, matky s dětmi, senioři atd.)
• podpora vzniku kvalitního obytného prostředí v kontextu vzniku vzájemných funkčních a sociálních vazeb pro celou škálu velikostních struktur (byt/rodina - dům/sousedé - blok/známí - lokalita/místní – čtvrť/spoluobčané)

3.            dlouhodobě udržitelná kulturní/civilizační hodnota prostředí:

• zachování kulturního a přírodního dědictví našich sídel (stavební podstata, kvalitní veřejný prostor, vhodné usměrnění dopravy v obytných částech, vhodné hustoty, srozumitelnost a orientace v prostředí) a zároveň aktivní řešení konfliktů a kolizí nastávajících v souvislosti s ochranou kulturního dědictví a kulturního bohatství v souvislosti s výstavbou
• zachování přírodního a kulturního dědictví naší krajiny a zároveň aktivní řešení konfliktů a kolizí nastávajících v souvislosti s ochranou přírody a krajiny v souvislosti s výstavbou
• podpora sociálně bohatého prostředí
• podpora funkční diverzity prostředí na úkor jeho anonymity a sterility
• podpora vícegeneračního prostředí

MMR ve spolupráci s Českou komorou architektů, ČKAIT a Státním fondem životního prostředí proto připraví do 30. 6. 2012 návrh politiky rozvoje stavební kultury (architektury) a ten předá vládě ke schválení.

Nedostatečná legislativa. Systém českého práva se vyznačuje velkou komplikovaností, četnými změnami stávajících zákonů a předpisů a také značným množstvím zákonů a předpisů. Kvalita legislativy a její časté změny, nedostatečný nebo pomalý postup při vymáhání práva a také problémy v oblasti veřejných zakázek (daných legislativou) jsou hlavními výhradami v rámci publikované Strategie svazu podnikatelů ve stavebnictví v ČR pro krizové období 2009 – 2012. Hlavním a trvalým požadavkem je zjednodušení a s tím související větší srozumitelnost a jednoznačnost.

Zjednodušení a zvýšení srozumitelnosti má přinést především připravovaný kodex občanského práva. K jeho naplnění v oblasti bydlení je však nutné přijmout doprovodné právní předpisy. Pro zpřehlednění a zjednodušení právního systému je nutné se zaměřit na několik oblastí, provést jejich revizi a navrhnout případné úpravy. Jedná se především o technické požadavky na stavby a jejich ekonomický aspekt, požadavky na poskytovatele sociálních služeb, institut trvalého pobytu atd.

Speciální oblastí je soubor předpisů týkajících se životního prostředí. Investoři si uvědomují nutnost ochrany životního prostředí, nicméně řada ustanovení v těchto předpisech umožňuje neodůvodněné a nepatřičné protahování a komplikování stavebních řízení při povolování staveb.

V případě nájemního bydlení je vedle nerentabilních ekonomických podmínek zmiňována rovněž obtížná situace v oblasti vymahatelnosti práva.

Stabilní právní úprava ve veřejnoprávní oblasti (specificky upravující procesy ve výstavbě). Stabilní právní prostředí je předpokladem pro řádné fungování společnosti. Nedostatečná či nejasná právní úprava snižuje právní jistotu všech účastníků správních procesů a vytváří spleť nepřehledných a vzájemně kolizních právních úprav s přímými dopady do účinnosti a účelnosti ochrany práv a zájmů. Důsledkem nestability je výrazné zhoršování kvality vystavěného prostředí a zvyšování prahu dostupnosti bydlení. MMR si dalo za úkol do 31. 12. 2013 zahájit diskusi o budoucí podobě úpravy oblasti stavebního práva za účelem dosažení přehlednosti a maximální bezkoliznosti práva.

Stabilní právní úprava v soukromoprávní oblasti (nájem, vlastnictví bytu). Stabilní legislativní prostředí je předpokladem pro řádné fungování trhu. Nedostatečná či nejasná právní úprava snižuje právní jistotu všech účastníků (vlastníků, nájemců, developerů i investorů) a může vést k deformaci trhu, nižší ochotě investorů k realizaci projektů či dalším negativním dopadům. V současnosti vzniká nová komplexní soukromoprávní úprava v podobě nového občanského zákoníku. k jeho finalizaci je však nutné přijmout doprovodné právní předpisy. Zároveň je třeba revidovat některé oblasti, jako rozúčtování tepla a teplé vody a institut trvalého pobytu a vytvořit chybějící právní úpravu v oblasti plnění spojených s užíváním bytu. Jedním z nejdůležitějších momentů garance stability právního prostředí je rovněž pokračování procesu deregulace nájemného. MMR se si dalo za úkol předložit vládě do 30. 6. 2012 prováděcí předpisy v oblasti vlastnictví a nájmu bytu, které předpokládá nový kodex občanského práva, dále pokračovat v deregulaci nájemného a nájemních vztahů, dále předložit vládě zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor atd.

Z názorů odborné veřejnosti na státní bytovou politiku vybíráme:

Česká komora architektů - JUDr. PhDr. Jiří Plos, sekretář:

Kvalitní architektura a urbanismus jsou významnými prostředky k zajištění trvale udržitelného, hospodárného a harmonického vývoje osídlení šetrného ke kvalitě životního prostředí a ovlivňujícího stav krajiny a přírody. Stabilita bude v blízké budoucnosti vystavena vlivům významných technologických proměn, obdobně jako změn sociálních a kulturních, na něž bude nucena pružně a efektivně reagovat. Prosazování vysokého standardu energetické šetrnosti budov, nikoli rozumnou úsporností zdůvodněné, neúměrně zvyšuje pořizovací náklady na bydlení a zvyšuje podstatně práh jeho dostupnosti, aniž zlepšuje jeho kvalitu, takže ve svém důsledku neposlouží vlastníkům ani nájemcům energeticky úsporných bytových staveb, ale pouze dodavatelům zateplovacích systémů a nízkoenergetických technologií.

Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě - Ing. Pavel Křeček, předseda:

Bytová výstavba musí reagovat na stárnutí obyvatel, na změny ve skladbě domácností, na zvyšující se standard bydlení. Podpora bydlení z veřejných zdrojů by měly mít dlouhodobý charakter, nesmí potlačovat tržní principy. V podporách by měly převládat úvěrové formy. Přičemž by výše podpory nikdy neměla překročit 30 % nákladů, neboť vyšší podpora deformuje trh. Podpora vlastnického bydlení by měla být vázána na dosažení vyšších standardů – např. v oblasti energetické náročnosti budov, v oblasti udržitelného rozvoje městských částí, upřednostňování progresivních forem zástavby

Centrum kvality bydlení - Ing. arch. Michal Kohout:

Je zřejmé, že přímé zasahování státu do bytové politiky jednotlivých obcí či krajů je nejenom často politicky nepopulární, ale je buďto velmi zatěžující z hlediska státního rozpočtu, či nutně technicky i legislativně komplikované a v důsledku často i ekonomicky neefektivní. Mnohem efektivnějším nástrojem by mohla být informační základna a o ní opřené vzorové metodiky. Tímto může stát podporovat jednotlivé obce a regiony, ale i soukromé subjekty působící v oblasti bydlení v jejich vlastní bytové politice. Tímto budou vytvořeny podmínky pro její zefektivnění, koordinaci, ale i v případě obcí zlepšení možnosti přímého ovlivňování koncepce bytové politiky a výstavby pro konkrétní místa.

Svaz podnikatelů ve stavebnictví - Ing. Pavel Ševčík:

Pro podporu výstavby bytů v příštím období by měla platit jasná a dlouhodobá pravidla, která by se neměla měnit minimálně 10 let a měla by být centralizována a kontrolována jednou institucí – např. SFRB. Podpora výstavby bytů by měla být diferencována podle druhu bydlení – např. u podpory nájemného bydlení by to patrně byly daňové úlevy investorům, zatímco u sociálních bytů stavěných obcemi a městy by se mělo jednat o přímé dotace, tedy obnovit program, který úspěšně v minulosti fungoval.

Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR - RNDr. Tomislav Šimeček, předseda:

Těžiště bytové politiky v současné době leží a ještě dlouho bude ležet ve správné konstrukci adresných dávek na sociální bydlení za obvyklé tržní nájemné v souladu se správným přechodem na smluvní principy podle novely OZ, kterou velmi dobře připravilo MMR i připravovaného nového OZ. I když i zde je nezbytně třeba dokončit liberalizaci nájemního práva, aby nevyvolávalo zbytečné soudní pře a aby mohlo opět přejít na nájemní smlouvy na dobu neurčitou, nikoliv nekonečnou s pomocí řádné výpovědi možné pro obě strany nájemního vztahu.

Ze stanoviska ČKA zpracovaného Jiřím Plosem, Koncepce bydlení ČR do roku 2020 a tiskových zpráv MMR sestavila Markéta Pražanová

Plné znění dokumentu Koncepce bydlení ČR do roku 2020 viz http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020